Fuente: Firma Virtual
Aunque no están reguladas en el ordenamiento jurídico, las instrucciones notariales se han vuelto indispensables al momento de hacer la compraventa de un bien mueble o inmueble. De esta manera, las partes dan garantía a los contratos que suscriben, manifestando su voluntad sellada junto a la escritura pública de compraventa, para que el notario, en su calidad de ministro de fe, reciba la documentación correspondiente y la entregue al vendedor, una vez inscrita la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, libre de todo gravamen; o en el registro civil cuando se trata de un vehículo.
En el caso de una propiedad, si el Conservador de Bienes Raíces rechazara la inscripción, el pago quedará pendiente hasta que la parte vendedora solucione el reparo existente. Y si ello no fuera posible, las partes dejarán sin efecto el contrato de compraventa, a través de una escritura pública de resciliación; es decir, un acuerdo en el cual las partes dejan nulo un acto anterior, extinguiendo así las obligaciones pendientes.
En una situación de este tipo, el notario entrega al comprador los valores o documentos que están en su poder y el vendedor, a su vez, restituye a la parte compradora, si fuere el caso, aquella parte del precio que hubiere recibido.
La instrucción notarial más común es aquella en la cual se instruye al notario para entregar dinero o documento comercial —vale vista, cheque— al vendedor, una vez que se haya acreditado que el inmueble vendido figure inscrito a nombre del comprador y que esté libre de hipotecas, embargos, gravámenes, prohibiciones y litigio pendiente, todo en los últimos 30 años.
También se podrían establecer indemnizaciones en caso de que una de las partes suscribientes no dé cumplimiento al contrato. Estas indemnizaciones quedan en poder del notario, respaldadas por documentos comerciales, que deberán ser entregados a quién corresponda, según las instrucciones definidas.
En términos generales, estas instrucciones se materializan mediante un acta que redactan y firman las partes interesadas, las que reciben una copia. El original y los documentos que, habitualmente, se agregan quedan en poder del notario. En algunas ocasiones, estas instrucciones son llevadas ya preparadas por los suscribientes para ser entregadas al notario, mientras que en otras son redactadas en la misma notaría.
Es esencial que al momento de la redacción, las instrucciones notariales sean claras, precisas y muy bien determinadas, sin que exista posibilidad de que haya interpretaciones ambiguas o cuestionamientos. En efecto, los notarios tienen la obligación legal de adherir estrictamente a lo estipulado en las instrucciones, ya que si hubiese alguna controversia ésta no puede ser resuelta por quien actúa como ministro de fe. Si alguna de las partes considera que ha sido perjudicado en la aplicación de las instrucciones notariales tendría que ejercer acciones judiciales, argumentando el incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Por eso, en FirmaVirtual aconsejamos que en el proceso de redacción tanto el comprador como el vendedor sean asesorados legalmente, de modo que la voluntad de las partes quede estipulada de la forma más detallada posible y con claridad y precisión. La idea es que el notario pueda cumplir con el mandato con rapidez y exactitud, sin duda alguna.
Respecto del pago de las instrucciones notariales y considerando que no hay normativa al respecto, la práctica ha establecido que sean cancelados por el comprador y su valor dependerá del que fije cada notaría, pero, por lo general, el precio oscila entre 2 UF y 3 UF.
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