Llevas dos años arrendando un departamento. Instalaste un calefont nuevo porque el antiguo dejó de funcionar, pusiste cortinas roller y cambiaste el piso flotante del living porque no te gustaba. Ahora se termina el contrato y te preguntas: ¿el dueño tiene que pagarme algo de lo que invertí?

La respuesta depende del tipo de mejora. El Código Civil chileno no trata igual una reparación indispensable que un arreglo para dejar la propiedad a tu gusto. En este artículo te explicamos qué son las mejoras locativas, cuáles se reembolsan y cómo protegerte antes de invertir.

¿Qué son las mejoras locativas?

“Mejoras locativas” es la forma en que mucha gente llama a las obras o gastos que el arrendatario hace en la propiedad arrendada. La ley no usa exactamente ese nombre, pero sí distingue tres tipos de gastos, y de esa clasificación depende quién paga:

• Reparaciones necesarias (indispensables): las que mantienen la propiedad en estado de servir para lo que se arrendó, como reparar una filtración en el techo o una instalación eléctrica que falla.
• Mejoras útiles: las que aumentan el valor de venta de la propiedad (art. 909 del Código Civil), como cerrar una terraza, instalar ventanas termopanel o remodelar la cocina.
• Mejoras voluptuarias: las de lujo y recreo, o las que no aumentan el valor de venta o lo aumentan muy poco (art. 911), como una pérgola decorativa o un jardín ornamental.

Ojo: no hay que confundirlas con los arreglos locativos (art. 1940), que son los deterioros menores del uso diario y siempre corren por cuenta del arrendatario. Si quieres repasar esa diferencia, revisa nuestra guía sobre arreglos locativos: quién paga las reparaciones en un arriendo.

¿El dueño debe reembolsar las reparaciones necesarias?

Sí, en general. El artículo 1935 del Código Civil obliga al arrendador a reembolsar el costo de las reparaciones indispensables no locativas que haga el arrendatario, siempre que se cumplan dos condiciones:

1. Que la reparación no se haya hecho necesaria por culpa del arrendatario.
2. Que el arrendatario haya avisado al dueño lo antes posible, para que este la hiciera por su cuenta.

Si no fue posible avisar a tiempo, o si el dueño no hizo la reparación oportunamente, igual se debe reembolsar el costo razonable, siempre que se pruebe que era necesaria. Por eso es clave avisar por escrito y guardar boletas, presupuestos y fotos.

¿Y las mejoras útiles? ¿Me las tienen que pagar?

Aquí está la sorpresa para muchos arrendatarios. Según el artículo 1936, el dueño no está obligado a pagar las mejoras útiles, salvo que haya consentido en ellas con la condición expresa de abonarlas.

Si no hubo ese acuerdo, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales, siempre que no dañe la propiedad. Pero el dueño puede elegir quedarse con ellos pagando lo que valdrían esos materiales una vez separados (que suele ser bastante menos de lo que costó la obra).

En la práctica: si remodelaste la cocina sin un acuerdo escrito, lo más probable es que no recuperes lo invertido.

¿Qué pasa con las mejoras de lujo o decorativas?

Las mejoras voluptuarias son las que tienen menos protección. El artículo 911 establece que el dueño no está obligado a pagarlas; quien las hizo solo puede llevarse los materiales si los separa sin dañar la propiedad. Si instalaste una lámpara de diseño o un mueble empotrado decorativo, considera que, sin acuerdo previo, lo único que puedes hacer es retirarlos con cuidado al irte.

Resumen: ¿quién paga cada tipo de mejora?

¿Me pueden obligar a irme sin pagarme lo que me deben?

El artículo 1937 protege al arrendatario: en todos los casos en que se le deba una indemnización, no puede ser obligado a dejar la propiedad sin que antes el dueño le pague o le asegure ese monto. La excepción es cuando el derecho del arrendador sobre la propiedad se extingue de forma involuntaria.

Además, recuerda que el contrato manda: el artículo 1938 obliga al arrendatario a usar la propiedad según los términos o el espíritu del contrato. Muchos contratos prohíben hacer modificaciones sin autorización escrita o establecen que las mejoras quedan a beneficio del dueño. Si el contrato dice eso y lo firmaste, se aplica.

Recomendaciones antes de invertir en una propiedad arrendada

1. Lee el contrato. Revisa si hay cláusulas sobre modificaciones o mejoras. Muchas veces resuelven el tema de antemano.
2. Pide autorización por escrito. Antes de cualquier obra, envía un correo al dueño o al corredor describiendo la mejora, el presupuesto y quién la paga.
3. Acuerda el reembolso en forma expresa. Si el dueño acepta pagar una mejora útil, déjalo por escrito: monto, forma de pago o descuento del arriendo.
4. Avisa de inmediato las reparaciones urgentes. Una filtración o una falla eléctrica se informan el mismo día, con fotos.
5. Guarda todos los respaldos. Boletas, facturas, presupuestos y fotos del antes y el después.
6. Al entregar, haz un acta. Deja constancia del estado de la propiedad y de las mejoras que dejas o retiras.

Si eres propietario, aplica lo mismo al revés: responde por escrito las solicitudes de tu arrendatario y deja claro qué aceptas pagar y qué no.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso particular.

Fuentes: Código Civil de Chile, arts. 909, 911, 1935, 1936, 1937, 1938 y 1940 (texto en bcn.cl).