Se cortó el agua del lavamanos, se trizó un vidrio o la llave de la cocina empezó a gotear. En un departamento o casa arrendada, la primera pregunta casi siempre es la misma: ¿quién paga este arreglo, el arrendatario o el dueño? La respuesta está en un concepto que todo arrendatario y propietario en Chile debería conocer: las reparaciones locativas, que en el día a día solemos llamar “arreglos locativos”.
El Código Civil chileno los define en su artículo 1940. Según esa norma, el arrendatario está obligado a las reparaciones locativas, que son las que, de acuerdo con la costumbre del país, corresponden a los arrendatarios y, en general, las de aquellos deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes. El mismo artículo da ejemplos clásicos: descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, y rotura de cristales.
Dicho de forma simple: son los arreglos menores que nacen del uso diario de la propiedad o de un descuido de quien vive en ella.
El artículo 1927 del Código Civil establece que el arrendador debe mantener la propiedad en buen estado, haciendo durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, con excepción de las locativas. Aun así, las locativas también pasan a ser de cargo del dueño cuando el deterioro se debe a fuerza mayor, caso fortuito o a la mala calidad de la propiedad arrendada.
Las reparaciones necesarias son las que permiten que el inmueble siga sirviendo para el fin con que se arrendó: problemas estructurales, filtraciones por cañerías dentro de los muros, techumbre, instalación eléctrica general o artefactos que fallan por antigüedad o desgaste natural.
| Situación | Normalmente le corresponde a |
|---|---|
| Vidrio roto por un golpe o un portazo | Arrendatario (locativa) |
| Desagüe tapado por mal uso (restos de comida, pelo, objetos) | Arrendatario (locativa) |
| Cambio de ampolletas, burletes o empaquetaduras de llaves | Arrendatario (locativa) |
| Muros rayados, perforados o con manchas por mal uso | Arrendatario (locativa) |
| Chapa o manilla rota por uso descuidado | Arrendatario (locativa) |
| Calefont o caldera que falla por antigüedad | Dueño (necesaria) |
| Filtración de una cañería dentro del muro o desde el techo | Dueño (necesaria) |
| Falla de la instalación eléctrica general | Dueño (necesaria) |
| Humedad por problemas de construcción | Dueño (necesaria) |
Estos ejemplos son referenciales. En cada caso hay que revisar la causa del daño y lo que diga el contrato.
La misma ley permite que las partes acuerden algo distinto: las estipulaciones del contrato pueden modificar estas obligaciones. Por eso es clave leer con atención la cláusula de mantención y reparaciones antes de firmar. Muchos contratos detallan qué arreglos asume cada parte, montos máximos o la obligación de avisar por escrito.
Según el artículo 1935 del Código Civil, el arrendador debe reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas que este haya hecho, siempre que no se hayan vuelto necesarias por su culpa y que haya dado aviso al arrendador lo antes posible, para que él mismo las hiciera. La clave está en avisar a tiempo y dejar registro.
Al terminar el arriendo, el arrendatario debe devolver la propiedad en el estado en que la recibió, considerando el deterioro propio del uso y goce legítimo (artículo 1947 del Código Civil). El desgaste natural de la pintura o del piso por el paso del tiempo no es lo mismo que un daño. Aquí es donde suelen surgir los conflictos por la devolución de la garantía.
Si quieres profundizar, revisa también nuestro artículo sobre errores comunes al arrendar una propiedad en Chile y cómo evitarlos.
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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso particular.
